忽略鲜为人知的FHA翻转规则可能会阻止购买。房地产交易涉及投资者购买房屋，可能会进行装修，然后出售以获利。如果你看 HGTV，很容易看出人们为此做得很好。此外，他们提供了出色的工作，但抵押贷款的眼光却使房地产交易面目全非。对于FHA尤其如此。幸运的是 OVM金融完全了解准则， 所以让’s讨论来龙去脉。

联邦住房管理局翻转规则说明

抵押贷款人将房地产倒卖定义为拥有短暂时间然后出售以赚取可观利润的房屋。 联邦住房管理局和贷款代理人关心此事的原因与可能的欺诈有关。请记住，这说“possible.”大多数财产转移都是合法的。当房地产的价格和价值急剧上升而几乎没有采取任何措施时，它可能会变得很便宜。

此外，许多翻转方案包括抵押业务的主要参与者，评估师和其他使用虚假信息进行购买工作的行业专业人员。多数担忧涉及价值或秸秆购买者。秸秆买主是指无意在该物业中居住而进行购买的买主，并且经常以虚高价格购买以使卖方获利。

现在您知道了FHA为什么创建此规则。 HUD将FHA翻转规则分为两个时间段：

• 少于90天的所有权
• 91 – 180-day ownership

联邦住房管理局 Flip Rule 2018计算

为了确定上述所有权时间段，时钟将从契约记录日期（卖方取得所有权的日期）开始。下一个重要日期是签署的购买协议日期和FHA案例文件分配日期。签订合同日期和FHA案例文件ID必须在卖方之后的91天分配’契约记录日期以清除第一个翻转日期的要求。最后，清除第二个规则周期（90–180天），则购买协议日期和FHA案例编号都必须在181天之后。但是，FHA如何处理这些日期范围内的购买？这是Realtors®，买卖双方需要注意的地方，以避免代价高昂的错误！

联邦住房管理局 90天翻转规则

现在我们已经建立了两个日期范围。让’讨论最严格的“少于90天的翻转规则。”FHA不允许在契约记录日期后不到90天的时间内为被认为是房屋倒置的房屋提供资金。没有FHA保险，就无法贷款。现在，此90天规则中排除了特定交易和卖方。这些将在本文后面解释。

有时，房地产经纪人®或投资者会询问FHA翻牌豁免规则。遗憾的是，这项FHA豁免于2014年12月31日到期。

联邦住房管理局翻转规则91– 180 Days

如果该物业已经清理了90天，但在接下来的91天之内，该怎么办–180天期限？在此期间，可以出售用于FHA融资的物业，但是’可能是第二次评估的要求，FHA不允许买方付款。因此，如果：

• 转售介于91之间– 180 days AND
• 新的购买价格是卖方支付的价格的100％或更高
• 高价贷款（HPML），购买价格超过卖方20％以上’s acquisition price

然后，需要第二次评估。这是一个比先前价格高100％的示例。如果卖方支付了100,000美元的房屋并以200,000美元的价格出售房屋，则需要进行第二次评估。抵押贷款人必须确定最后一个要求。

如何防止评估延迟& Extra Costs

联邦住房管理局翻转规则第二次评估

以下是联邦住房管理局关于第二次评估的规则：

• 必须来自其他评估师
• 买方不得为第二次评估付款
• 必须包括文档以支持增值
• 如果第二次评估比第一次评估低5％，则使用较低的值
• 贷方必须获得12个月的所有权记录转售链

此外， 联邦住房管理局 如果销售日期在91之间，可能需要其他文档，例如第二次评估–365天，转售价格为该物业在过去12个月内的最低销售价格的5％或更高。这种情况很少见，但有可能发生。

联邦住房管理局翻转规则异常

最后，可以跳过这些准则。 联邦住房管理局翻转规则 从FHA翻转规则指南中排除某些交易，包括：

• 雇主或安置机构因雇员安置而获得的财产；
• HUD根据其房地产拥有（REO）计划进行的转售；
• 其他美国政府机构根据这些机构运营的计划进行的销售；
• 由非营利组织批准以折扣价出售的HUD独户财产，但有转售限制；
• 出售卖方通过继承获得的财产；
• 由州和联邦特许的金融机构以及政府资助的企业（GSE）进行的房地产销售；
• 地方和州政府机构出售物业；和
• 仅在HUD发出例外通知的情况下，才能在总统宣布的重大灾难地区（PDMDA）内销售物业。
• 上面列出的限制以及24 CFR 203.37a中的限制不适用于建筑商出售新建房屋或为计划使用FHA保险的借款人建造房屋。

以上来自FHA的例外清单’s flipping 第24 CFR 203.37条.

翻转物业的其他贷款选项

现在，请记住，这些规则仅适用于FHA贷款。在这些情况下，有资格获得其他贷款产品的买方可以获得融资。可能的贷款类型包括：

• 常规房利美或房地美贷款至97％– 可能回家 要么 准备就绪
• VA房屋贷款
• 美国农业部农村发展担保贷款 –令人难以置信的无钱选择
• 装修贷款 （不是FHA 203k）–想要做更多的改善吗？

尽管其他贷款计划没有这种翻转规则，但在较短的所有权期限内，贷方始终特别注意细节。首先，承销商将特别核实此次购买是否属实’长度交易。意思是，买卖双方之间没有勾结。此外，承销商会彻底评估评估结果，以确保房屋支持该价值。

联邦住房管理局翻转规则交易文档

买方是否可以不经合同就开始资格审查程序？是的，我们可以做到！请记住，如果您决定购买翻转的物业，则是上述日期的合同日期。我们可以跟借款人继续’等待财产时的审查过程。这是FHA翻转准备清单：

• 买方需要预先批准
• 卖方副本’s recorded deed
• 物业改善清单
• 用一个 日期计算器 安全地通过所需的日期
• 完全执行的购买协议